大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法(试行)

admin 2个月前 (02-20) 科技知识 51 0

  解读关联:大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法解读

  第一章  总 则

  第一条  为规范农村宅基地和农民建房审批管理,保护农民合法权益,促进农村宅基地节约集约、合理有序利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发[2019]6号)、《湖北省土地管理实施办法》、《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》(鄂农发〔2020〕25号)等法律、法规和政策规定。结合我市实际,制定本办法。

  第二条  本办法适用于大冶市行政区域内 (黄石托管区和城镇开发边界以内的区域除外)农村宅基地和农民建房的审批管理。

  第三条  本办法所称农村宅基地,是指农村村民合法使用或依法批准,用于建造住宅及其附属用房的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

  本办法所称农民建房,是指农村村民在依法取得的农村宅基地上建设住房、附属用房(指主体房屋外的厨房、卫生间、圈舍等)和庭院,包括新建、翻建、改扩建、异址新建等活动。

  第四条  农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农村集体经济组织所有。

  本办法所称宅基地资格权,是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上户籍必须在村集体且已经集体经济组织确认集体成员身份的资格权人享有。集体经济组织成员身份由各村级集体经济组织依照《大冶市农村集体经济组织成员身份确认工作指导意见》(冶农产权办[2018]7号)文件要求,保留回乡落户的军人、高等院校和中等职业学校的在校学生、正在服刑和其他被依法限制人身自由的人员宅基地资格权,其他类型根据各自实际每两年进行一次动态调整。

  本办法所称宅基地使用权,是指根据本办法,通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的,对宅基地的占有、使用的权利。

  第五条  本办法所称农户是指除具有城镇社区户籍居民外的农村居民,履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子(女)、父(母)等家庭成员组成。

  第六条  本办法所称农村村民是指除具有城镇社区户籍居民外的农村居民,且不在国防、行政、事业单位和国有企业单位工作的公职人员(现役义务兵和选择自主择业的士官除外)。

  第七条  按照市级主导、乡镇主责、村级主体的原则由市政府负责统筹宅基地和建房审批管理工作,组织协调相关部门、乡(镇)政府、村级组织依法履行职责。市农业农村局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局等部门单位按照各自职责对乡镇农村宅基地和农房管理审批工作做好监督、指导工作。    市农业农村局。负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处,以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作,建立相关制度;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,将农民建房新增宅基地需求及时通报市自然资源和规划局;参与编制国土空间规划和村庄规划。

  市自然资源局和规划局。负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划编制中统筹安排好宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,指导编制村庄规划,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。依法办理农民住宅的不动产确权登记。

  市住房和城乡建设局。负责组织编制和推广农村住宅图集,加强乡村建筑风貌引导,组织开展农村工匠培训,指导做好农房建设质量和安全等工作。

  各乡镇人民政府。负责农村宅基地和农房审批管理及违法建筑拆除工作。同时对农村宅基地申请使用进行事前、事中、事后审查监管,依法组织开展农村住宅用地建房动态巡查。指导村级组织完善宅基地和农房建设民主管理程序,设立村级宅基地协管员。    村民委员会 。负责村民宅基地申请核实,宅基地用地调整、宅基地退出处置、开展宅基地日常巡查,对村民违法用地的现场劝止、及时报告违法违规建房等相关工作。每个行政村配备1名村级宅基地审批协管员。

  其他有关部门。在宅基地审批管理过程中,涉及生态环保、水利、交通、林业、电力、通讯、燃气等事项的,乡镇政府应征求相关部门意见。各有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可工作的指导,及时给出明确意见,协同推进宅基地审批管理工作。同时要制定本部门(单位)配合农村宅基地审批管理具体细则,明确专人负责对接指导乡镇政府农村宅基地审批管理工作。

  第八条  农村宅基地和村民建房审批管理应遵循以下原则:

  (一)相对集中原则。农村建房应与新农村建设、新型城镇化以及农村土地综合整治相结合,积极引导农村人口向城镇和中心村集中,引导农民合理节约利用土地。

  (二)“一户一宅”原则。农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅。村民出售、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准。对于不能保障一户拥有一处宅基地的村庄,乡镇人民政府可结合当地实际,采取集中建设公寓楼等措施保障农村村民实现户有所居。

  (三)合法依规原则。严格执行土地管理、城乡规划、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定。依据市整体规划,从严控制农民住房占地面积和总建设高度等标准。

  (四)集中审批原则。农村村民住宅用地由各镇按照完善基层治理体系要求,建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地用地建房联审联办制度,一站式为群众提供便捷高效服务。

  (五)风貌管控原则。农村村民建房应当安全适用、经济美观,充分体现荆楚风格和本地村居特色,促进美丽乡村建设。

  第二章  村民建房选址和标准

  第九条  农村住房建设,应当符合国土空间规划、村庄规划和相关保护规划要求。不准占用永久基本农田建房;不准强占多占耕地建房;不准买卖、流转耕地违法建房;不准在承包耕地上违法建房;不准巧立名目违法占用耕地建房;不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;不准非法出售占用耕地建的房屋;不准违法审批占用耕地建房。应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地,避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、行洪泄洪通道等危险区域。

  第十条  农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。根据《湖北省土地管理实施办法》规定,农村村民新建、改建房屋宅基地 (含附属设施),按照人均占地不超过30平方米计算面积(申请户人口不足3人可按3人计算),总占地面积不得超过140平方米宅基地使用面积,房屋建设层数原则上不超过三层,房屋建筑高度不得高于10.5米,同时应符合《村镇住宅结构施工及验收规范》(GB/T50900-2016)等国家现行规范、标准要求,确保工程质量安全。

  第十一条  城乡道路沿线两侧严格控制建造住宅,确需批准建设的,拟建房屋与道路规划红线的距离为:国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,乡道不少于5米;旅游景观道路、进出城门户道路严格按照相关专项规划执行;在高速公路沿线建房的,其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米;在铁路沿线建房的,拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于50米。

  第十二条  农村村民应按照批准的占地面积和建筑面积建设住宅,禁止未批先建、少批多建。经批准易地建房的,应按照“建新拆旧”的要求拆除旧房,并注销旧房屋相关证件。

  鼓励村民在本村级集体经济组织内向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地,满足符合宅基地分配条件的村民的建房需求。允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。

  第三章  宅基地和建房申请条件

  第十三条  农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位在户口所在地申请使用宅基地建房:

  (一)农户仅有一处住房,并属于危旧房屋,确需在原宅基地上进行重建的;    (二)因家庭成员已达到法定年龄需要结婚或者有其他原因,且原有住房用地面积低于规定标准,确需分户建房且符合分户条件的;

  (三)因无住房或外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地,经过本集体经济组织民主程序同意的;

  (四)因发生或者防御自然灾害、实施村庄以及进行镇村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的;

  (五)法律法规规定的其他情形。

  第十四条  农村村民申请宅基地,有下列情形之一的,不予批准:

  (一)户口已迁出的或者未达到法定年龄要求等分户条件的;

  (二)不符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求的;

  (三)申请宅基地新建住房,但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议或者对不需要居住的住房不拆除的;

  (四)所申请的宅基地存在权属争议的;

  (五)将原有宅基地或者宅基地地上房屋转让、出租、赠予、改变使用性质(如改为经营场所等非生活居住用途)后再次申请宅基地的或原住房长期空置,无人居住的;

  (六)原有宅基地或者宅基地上房屋被依法征收、征用后已享受货币补偿或住房安置;

  (七)子女符合立户条件且已立户,其父母再单独申请宅基地的;   (八)所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

  (九)法律法规规定的其他情形。

  各乡镇不予批准的,须在五个工作日内书面通知申请人并说明不予批准的理由。

  第十五条  有下列情形之一的,经原批准机关批准依法收回土地使用权,并由发证机关或批准机关注销土地使用权证书和有关批准文件:

  (一)自批准宅基地之日起满二年未动工建设的(因不可抗力导致延期动工的除外);

  (二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房归还原宅基地的;

  (三)经批准实施搬迁改造移民的村或经批准易地新建住宅或集中上楼居住的,已迁入新居居住的原宅基地的;

  (四)农户消亡且宅基地上住宅无人继承的;

  (五)被继承的住宅坍塌、拆除或者被鉴定为D级危房无法正常使用的;

  (六)骗取批准或非法转让宅基地的;

  (七)其他应收回宅基地使用权情形的。

  宅基地使用权被收回的,当事人应当主动向原发证机关或批准机关申请办理土地使用权注销手续,逾期不办理的,相关单位可依法直接办理。

  第十六条  经批准回乡落户的军人、高等院校和中等职业学校的在校学生、正在服刑和其他被依法限制人身自由的人员、由于离婚返回原集体经济组织的妇女等相关类型的人员申请宅基地建房的,应当持有原所在单位或者原户口所在地不动产登记机构出具的无住房证明材料,并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后,方可申请建房。

  第四章  宅基地和建房审批程序

  第十七条  农村村民申请宅基地按以下程序审批办理:

  (一)村民申请

  具备宅基地资格权的农村村民,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请。并提供以下材料:

  1、《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(附件1)

  2、申请人的身份证及户口簿复印件(原件核实)和相应资格权人身份信息等要件。

  3、属于拆旧建新的,对于异地建设的需提供原宅基地土地使用证和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。

  (二)村级审核

  1、分设村民小组的。村民小组收到申请后,应当在10个工作日内提交村民小组户代表会议讨论或者征求书面意见,获得半数以上通过的,将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房层高和面积、建筑风貌等情况在本小组显著位置公示,公示期不少于5个工作日。公示无异议或者异议不成立的,所在村民小组将村民申请、村民小组会议记录(意见)等材料提交村级组织审查。村级组织收到申请后5个工作日内作出审查意见,并将最终结果进行公示,公示期不少于5个工作日。其中重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划等。(若公示期间,相邻权人有异议的暂停审核,但经村级组织审核无异议的予以重新审核)村级组织审核通过的,由村级组织在《申请表》签署意见,并将农村村民申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录(意见)、村级组织会议记录、公示情况等报送乡镇人民政府。

  2.没有分设村民小组的,村民可直接向村级组织提出建房申请,村级组织在20个工作日内提交村民代表会议讨论,获得半数以上通过的,公示不少于5个工作日后,由村级组织出具意见,将相关材料报送乡镇人民政府审批。

  (三)镇级审批  

  各乡镇人民政府统筹农村宅基地审批工作,并由乡镇农业农村部门牵头,在乡镇行政服务中心建立一个窗口受理村委会提交的申请资料,并组织本乡镇负责农业农村、自然资源和规划、城建等机构进行审核审查,填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》。

  乡镇农业农村工作机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村级审核公示、申请材料是否齐全规范等,并综合乡镇各有关机构的意见提出审批建议。

  乡镇自然资源和规划工作机构负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制要求,涉及占用农用地的,协调市自然资源和规划局办理农用地转用审批手续。

  涉及建设、城管、生态环境、水利、电力、卫健、文旅、通信等有关机构的,乡镇负责农业农村的部门要及时征求意见,在收到征求意见后5个工作日内回复意见。具体按照下列程序分别作出处理:

  1.申请在宅基地范围内建房,不涉及农用地转用的,由乡镇人民政府根据各部门联审结果,自受理申请之日起10个工作日内作出决定,符合条件的,核发《乡村建设规划许可证》及《农村宅基地批准书》。

  2申请在未利用地范围内建房,由各乡镇汇总后上报市自然资源和规划局办理使用未利用地审批手续,手续办理后,由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

  3.申请在农用地范围内建房,由各乡镇汇总后上报市自然资源和规划局办理农用地转用手续,手续办理后,由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

  各乡镇人民政府应自收到申请资料之日起10个工作日内根据各部门联审结果进行审批。予以批准的,出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。同时应及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布(不少于5个工作日);不予批准的,在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人,并说明理由。乡镇人民政府要建立农村宅基地用地建房审批台账,有关资料归档留存,并在每季度首月5日前将上季度审批情况报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。

  第五章  建设管理

  第十八条  农村村民建造住宅,应严格按照批准的宅基地面积、高度进行施工,按图施工,与生活污水、环境整治等配套设施无缝对接,实现环境卫生达标。

  第十九条  要按照属地管理原则,各乡镇人民政府要严格用地建房全程管理。应落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。落实各乡镇国土空间规划、村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。

  农村村民经批准用地建房后,乡镇人民政府要组织乡镇负责农业农村、自然资源与规划、建设、城管等工作的机构到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置,做好现场工作记录,指导农村村民按照批准面积和要求使用土地。

  农村村民建房过程中,乡镇农业农村部门组织乡镇自然资源与规划、建设、城管等工作的机构要根据各自职责联合村级组织进行过程监督检查,重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,是否符合安全标准要求,发现问题及时制止并责成整改。    农村村民建房完工后,乡镇农业农村部门组织乡镇自然资源与规划、建设、城管等工作的机构要对房屋占地面积、四至范围、建筑面积、建筑高度、建筑风貌等进行实地验收,验收合格的出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收后村民可依法申请办理不动产登记。

  第二十条  各乡镇应完善农村村民建房动态管理信息系统和档案管理制度,强化农房建设档案管理,做到一房(户)一档案。

  第六章   宅基地使用

  第二十一条  农村集体经济组织成员可按统一规划管控要求在宅基地上建造住宅及其附属设施,进行绿化,发展庭院经济,以及从事其他便利生产生活的活动,但不得违反有关法律政策规定,不得损害国家、集体和其他村民利益。

  第二十二条  涉及宅基地有偿使用和有偿退出相关事项参照《大冶市全国农村宅基地制度改革试点方案》有关规定执行。宅基地有偿使用费纳入农村集体资产统一管理,收取、使用情况纳入农村集体经济组织财务公开内容,接受农村集体经济组织成员监督,严禁私自截留、侵占、挪用。

  第二十三条  在自愿前提下,可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式盘活农村闲置宅基地和闲置农房,但不得改变宅基地集体所有权性质,不得损害农村集体经济组织成员的宅基地和农房合法权益。利用闲置宅基地及农房开展经营性活动的,应当符合环保、消防、安全、文物保护、卫生等有关法律政策要求,并经过村级集体经济组织同意。

  第二十四条  宅基地使用权可以在本集体经济组织内部通过转让、赠予、互换等方式流转,并按有关规定办理相关手续。

  鼓励农村集体经济组织及其成员采取出租、入股、合作等多种方式盘活利用闲置宅基地和闲置农房。

  禁止违背农民意愿强制流转宅基地和住宅。

  第二十五条  宅基地及其地上农房出租的,出租人和承租人应依法订立租赁合同,明确双方权利义务,约定租赁期限、用途、租金及支付方式等内容。

  租赁合同期限不得超过20年,超过期限规定部分无效。合同到期后,双方可以另行约定。

  出租人应将宅基地及其地上农房出租情况及时向所在的农村集体经济组织备案。宅基地及其地上住宅出租后开展经营性活动的,应符合本办法第二十一条规定。

  第二十六条  经村级集体经济组织同意及乡镇(街道)审核后,农村集体经济组织成员可以在本集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权(以户为单位),受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。

  宅基地使用权转让或赠与的,附着于该宅基地的农房及其附属设施须一并转让或赠与。

  转让合同生效后,双方当事人应及时申请办理宅基地使用权及其地上农房所有权的转移登记手续。    第二十七条  农村村民之间、村民与村集体经济组织之间等产生的宅基地使用权权属纠纷,由当事人协商解决;因宅基地使用产生的侵权纠纷、合同纠纷等民事纠纷,由当事人协商解决。以上纠纷协商不成的,可通过调解、诉讼等方式解决。

  第二十八条  禁止非法买卖或者变相买卖宅基地,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

  禁止城镇居民到农村购买宅基地,禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产登记证书,禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所。

  第七章   监督管理

  第二十九条  市农业农村局牵头建立健全农村宅基地数据库和审批操作平台。推行宅基地一张图、资格权和使用权基础信息、审批办理和违法执法管理动态化,实现人、地、房管理全覆盖,实行宅基地全要素信息化管理,推行全市宅基地审批办理政务电子化。探索建立宅基地违法用地巡查执法信息实时推送等信息化监管机制,并建立农村宅基地信息共享体系。市财政局要将审批测绘等技术性服务、数据库维护、执法监督等工作经费,按部门职责列入每年部门预算,予以保障。

  第三十条  市农业农村局牵头负责宅基地增减信息、使用权要素信息统计汇总和系统录入工作,负责完成宅基地资格权数据库定期调整和动态管理工作。    第三十一条 各乡镇(街道)要按照属地管理原则,依法加强日常监管,组织开展农村宅基地管理和农民建房的动态巡查工作。同时要依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及时发现和查处涉及宅基地使用和农民建房的各类违法违规行为。市农业农村局、市自然资源和规划局要加强对乡镇农村宅基地和农民建房审批管理和违法查处工作的监督指导。

  第三十二条  各村级集体经济组织要有效依托网格化管理载体,发挥村级网格员资源优势,建立村级宅基地协管员制度,负责开展任务巡查、日常巡查和举报巡查,及时收集掌握农民宅基地使用、农房建设施工等状况,主要履行发现违法行为、报告违法信息职责,对违法违规行为做到早发现、早报告、早处理。

  第八章   法律责任

  第三十三条  有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十四条  凡未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由乡镇镇府按照规定依法拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。

  建房超过本办法规定宅基地面积部分,多占的土地按照非法占用土地论处。    第三十五条  在镇、村庄规划区未取得乡村建设工程规划许可证或未按照乡村建设工程规划许可证的规定进行建设的,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定,由各乡镇人民政府责令停止建设,限期改正;逾期不改正的,可责令自行拆除或者强制拆除。

  第三十六条  违反本办法规定,非法批准农村村民建房的,其批准文件无效;对非法批准农村村民建房的,依法依规追究有关责任人行政和法律责任,并依法收回非法批准文件和使用的土地。

  第九章    附  则

  第三十七条  本办法由市农业农村局负责解释。

  第三十八条  本办法自   年   月   日起施行。

  附件:1.大冶市农村宅基地和建房(规划许可)申请表

  2.大冶市农村宅基地和建房(规划许可)审批表

  3.农村宅基地批准书

  4.大冶市乡村建设规划许可证

  5.大冶市农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表

  6.大冶市农村宅基地和建房审批流程图

大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法(试行)

大冶市农村宅基地和农民建房审批管理办法(试行)

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